Kentsel Dönüşüm Süreçlerinde Devrim Niteliğinde Yeni Düzenlemeler
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yapılan yönetmelik değişiklikleri, kentsel dönüşüm alanında önemli bir dönüm noktası olarak değerlendiriliyor. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un Uygulama Yönetmeliği'nde yapılan değişiklikler, Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Sektör temsilcileri, bu düzenlemelerin kentsel dönüşüm süreçlerini hızlandıracağını ve şeffaflığı artıracağını vurguluyor.
Salt Çoğunluk Kararı ile Süreçler Hızlanacak
Kentsel Dönüşüm ve Şehircilik Vakfı (KENTSEV) Başkanı Haldun Ersen, yeni düzenlemelerin en dikkat çeken yönünün salt çoğunluk kararı olduğunu belirtti. Ersen, "Artık parsel birleştirme, yeniden bina yapımı, kat karşılığı projeler, hisse satışı ve gelir paylaşımı modelleri için yüzde 50+1 oranında karar yeterli olacak. Bu sayede, bir kişinin itirazı nedeniyle tüm sürecin kilitlenmesi dönemi sona eriyor" dedi.
Ersen ayrıca, tek bir malikin süreci başlatabileceğini ve toplantı bilgilerinin muhtarlık ilanı, bina ilan panosu, noter ve elektronik tebligat yoluyla iletilebileceğini ifade etti. Bu düzenlemenin, "kimse çağırmıyor, haberim yoktu" gibi tartışmaları azaltacağını söyledi.
İmar Hakkı Transferi ve Mali Kolaylıklar
Yeni düzenlemeler, zeminin yapı yapılmasına müsait olmaması durumunda imar hakkının başka parsele taşınabilmesine olanak tanıyor. Ersen, bu gelişmenin çok önemli olduğunu, ancak diğer maliklerin onayının gerektiğini vurguladı. Ayrıca, 1 Ocak 2024'ten sonra alınan yapı ruhsatları için verilen teminatların müteahhidin talebiyle yüzde 6 oranına göre yeniden düzenlenebileceğini, bunun maliyet baskısı yaşayan müteahhitler için önemli bir rahatlama sağlayacağını belirtti.
Azınlık Haklarının Korunması ve Kamu Güvencesi
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, yeni düzenlemelerle ilgili bazı medyada yer alan "devletin vatandaşın gayrimenkulüne el koyacağı" iddialarının doğru olmadığını açıkladı. Kiraz, "Aslında burada temel amaç vatandaşın korunmak istenmesi. Riskli bir binadaki hak sahiplerinin kötü niyetli satışlarını önlemek için idarelere öncelikli alım hakkı tanınıyor" dedi.
Kiraz, salt çoğunluğa rağmen sürece katılmak istemeyen hak sahiplerinin paylarının açık artırma yoluyla satılabileceğini, paydaşların almaması halinde ise Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya ilgili kamu idaresinin devreye girebileceğini belirtti.
Uzmanların Değerlendirmeleri ve Beklentiler
Şehircilik, Kentsel Dönüşüm ve Entegre Tesis Yönetim Derneği Başkanı Hüseyin Kılınçarslan, değişiklikleri "süreçlerin hızlandırılması ve şeffaflaştırılması adına atılmış stratejik bir adım" olarak nitelendirdi. Kılınçarslan, karar alma süreçlerindeki uzlaşmazlıkların kentsel dönüşümün en büyük handikaplarından biri olduğunu, salt çoğunluk kararının bu kronik soruna rasyonel bir çözüm getirdiğini ifade etti.
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel ise imar hakkı transferinin süreçleri kolaylaştıracağını ve daha tartışmasız bir netlik sağlayacağını vurguladı. Yüksel, "Değişiklikler sürecin kalitesini artırıyor ve yüzde 50+1'in dışında kalanların mülkiyet hakkının korunmasını güçlendiriyor" dedi.
Sonuç ve Gelecek Beklentileri
Uzmanlar, yeni düzenlemelerin kentsel dönüşümde yıllardır yaşanan tıkanıklıkları aşmak ve süreci hızlandırmak amacıyla hazırlandığını belirtiyor. Yeniliklerin hız odaklı, devletin sürece daha aktif dahil olduğu ve azınlık itirazının süreci tamamen kilitlemesini önleyen bir yaklaşım getirdiği ifade ediliyor. Ancak, mülkiyet hakkı, adil bedel ve şeffaflık gibi konuların yakından izlenmesi gereken bir dönemin de başladığı vurgulanıyor.
Bu kapsamlı düzenlemelerin, depreme dirençli, güvenli ve yaşanabilir kentler inşa etme vizyonunun önemli bir parçası olduğu ve kentsel dönüşümün önündeki engelleri kaldırma potansiyeli taşıdığı değerlendiriliyor.
